Lawneed

Существует еще одна особенность, связанная с исполнением обязательства в натуре, в частности, когда имущество, подлежащее передаче стороне по договору, не определено конкретно в договоре и в силу существа обязательства не может быть определено.

Например, когда у должника имеется обязанность по передаче не всего имущества, которое у него будет в наличии в будущем, а только определенной его доли, части, процента от общего количества.

Подобные ситуации нередки в строительной сфере, когда на застройщика либо в силу нормативно-правовых актов, либо в силу договора с муниципальными властями возлагается обязанность по завершении строительства передать в муниципальную собственность определенную долю, процент от построенного жилья.

В таких случаях, безусловно, имеется обязанность одной стороны (застройщика) перед другой (муниципальным органом) по исполнению обязанности в натуре. Однако отсутствие в таком обязательстве конкретизации имущества (как правило, конкретных квартир), подлежащего передаче в натуре, вызывает часто споры между указанными сторонами, так как одна из сторон часто бывает не удовлетворена тем, что фактически передается ей в натуре. Кроме того, ситуация в подобных случаях может усложняться еще тем, что часть квартир (часть имущества) может строиться за счет конкретных дольщиков на основании соответствующих договоров, в которых, как правило, конкретизируется имущество (квартира), подлежащее передаче им по завершении строительства.

Судебная практика в таких ситуациях исходит из того, что если у должника имеется обязательство по передаче кредитору определенной доли, части или процента от общего количества имущества без его конкретизации, то должник вправе передать на свое усмотрение ту часть, долю имущества, которая свободна от обязательств или обременения других лиц.

Так, Президиум ВАС РФ в одном случае отменил принятые судебные акты и направил дело на новое рассмотрение по следующим основаниям.

Между истцом (базой) и комитетом заключен договор об инвестиционной деятельности от 20.12.96, согласно которому комитет передал базе здание с прилегающим земельным участком для осуществления инвестиционного проекта по реконструкции за счет собственных и (или) привлеченных средств истца.

В силу п. 7.3 договора в редакции дополнительного соглашения от 18.09.98 база обязалась передать в собственность города 20% жилой площади объекта для обеспечения военнослужащих, состоящих на учете по улучшению жилищных условий, и офицеров базы, не имеющих жилья. Пунктом 6.5 договора предусмотрено, что основанием для оформления в установленном порядке прав застройщика и инвесторов (дольщиков) на объект являются акт Государственной комиссии о приемке объекта в эксплуатацию, протокол о реализации инвестиционного проекта и протокол распределения имущественных прав между застройщиком и привлекаемыми дольщиками, согласованный с комитетом.

В соответствии с договором от 18.12.98, заключенным истцом и ответчиком, истец поручил, а ответчик обязался выполнить все мероприятия по реконструкции указанного жилого дома согласно распоряжениям городского мэра. Дом был сдан в эксплуатацию по акту Государственной приемочной комиссии от 27.07.2001, однако обязательства по передаче жилой площади в собственность города ответчиком не были выполнены, в связи с чем истец предъявил иск.

Согласно документам ряд квартир, являющихся предметом спора, передан по актам приема-передачи физическим лицам-инвесторам в соответствии с договорами о долевом участии в реконструкции жилого дома. Так, среди переданных судом истцу квартир числится квартира №33, приобретенная В. в соответствии с договором о долевом участии в реконструкции дома от 10.12.98, заключенным с ответчиком – ЗАО. Стоимость квартиры полностью оплачена В., и квартира передана ей по акту приема-передачи от 10.12.98. В этой квартире она проживает в настоящее время. В деле имелся также договор о долевом участии в реконструкции дома от 03.08.99, заключенный ответчиком с гражданином К., согласно которому стоимость квартиры №22 оплачена дольщиком и передана ему по акту приема-передачи от 20.12.2000.

Удовлетворяя исковые требования о передаче семи квартир, суд исходил из того, что ответчиком нарушены обязательства, возникшие из договора от 18.12.98, по передаче 20% жилой площади в завершенном реконструкцией доме в городскую собственность. Квартира №32 принадлежит на праве собственности физическому лицу, что подтверждено вступившим в законную силу решением суда общей юрисдикции, в связи с чем в удовлетворении требования истца в отношении названной квартиры отказано.