Lawneed

Договор социального найма жилого помещения может быть изменен только с согласия нанимателя, всех совершеннолетних членов семьи нанимателя (постоянно проживающих с ним граждан), а также наймодателя.

Изменение договора найма жилого помещения может происходить в силу:

1) изменения предмета договора:

а) в случае передачи нанимателю освободившихся в квартире жилых помещений (законодательством предусмотрена возможность предоставления нанимателю прав при наличии предусмотренных в законе условий закрепить за собой освободившиеся в квартире жилые помещения, которые занимал другой наниматель, особенно это имеет отношение к так называемым коммунальным квартирам);

б) при переустройстве или перепланировке жилого помещения (переустройство и перепланировка допускаются только в целях повышения благоустройства жилого помещения). Для производства в квартире переустройства или перепланировке необходимо согласие всех проживающих в квартире нанимателя граждан и членов его семьи, а также наймодателя.

2) изменения субъектного состава договора:

а) в случае заменены нанимателя одним из совершеннолетних членов семьи нанимателя;

б) в случае вселения в жилое помещение членов семьи нанимателя и других лиц: жилищный кодекс четко очерчивает круг лиц, которых наниматель может вселить в жилое помещение. Данный круг лиц совпадает с кругом лиц, являющихся членами семьи нанимателя. Для вселения других лиц требуется согласие постоянно проживающих с нанимателем граждан. Лица, вселенные нанимателем в нанятое им помещение, приобретают равные с нанимателем и проживающими с нанимателем членами его семьи права и обязанности;

в) в случае выбытия членов семьи, т.е. в случае смерти члена семьи, его переезда на другое постоянное место жительства, наступление иных обстоятельств.

По договору социального найма наниматель жилого помещения вправе с согласия совершеннолетних членов семьи в любое время расторгнуть договор. По договору коммерческого найма наниматель вправе с согласия других граждан, постоянно с ним проживающих, в любое время расторгнуть договор с письменного предупреждения наймодателя за три месяца до такого расторжения.

Основания расторжения договора социального и коммерческого найма наймодателем и нанимателем:

1. по требованию наймодателя договор может быть расторгнут в следующих случаях:

а) в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение в порядке и в сроки, установленные законодательством (по договору социального найма расторжение договора возможно в случае невнесения платы за коммунальные услуги за 6 месяцев, а по договору коммерческого найма – если это предусмотрено договором);

б) в случае разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или лицами, за которых он отвечает;

в) в случае использования жилого помещения не по назначению, если меры предупреждения наймодателем оказались безрезультатными;

г) в случае систематического нарушения прав и интересов соседей, если меры предупреждения наймодателем оказались безрезультатными;

2. по инициативе любой из сторон в случаях, если:

а) помещение стало непригодным для постоянного проживания, аварийного состояния дома, если дом грозит обвалом, либо если помещение утрачено в силу чрезвычайных обстоятельств, например, землетрясение;

б) дом подлежит сносу или переоборудованию в нежилой;

в) когда в результате капитального ремонта дома или его реконструкции жилое помещение не может быть сохранено или существенно изменилось в размерах;

По решению суда нанимателю может быть предоставлено время, сроком не более одного года для устранения им нарушений условий договора, послуживших основанием его расторжения. Если в течение этого срока наниматель не устранит допущенных им нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора. При этом по просьбе нанимателя суд может принять решение об отсрочке исполнения принятого решения, но на срок не более одного года. Договор социального или коммерческого найма жилого помещения в домах государственного или муниципального жилищного фонда может быть расторгнут по инициативе наймодателя только в судебном порядке и по основаниям, предусмотренным жилищным законодательством.